פורום בתים - ייעוץ חינם לועד הבית ולדיירים מאת מומחי פורטל בתים

נשלח: **16/08/2013 - 10:11:53**

שלום רב.
אני מחזיק בנכס מסחרי בבניין.(הבניין קיים מעל 40 שנה).
בבניין קיימים דירות ויש וועד שמנהל את בניין הדירות.
מסביב לבניין קיימים כ 30 חנויות/מחסנים/משרדים. שלא קשורים לוועד בניין הדירות.
ההתנהלות המסחרית כגון תשלום החשמל המשותף /ותיקונים התחלקו בין מספר מסויים של בעלי נכסים העיסקיים.
בשנים האחרונות התארגנו מספר בעליים עיסקיים והחליטו לגבות במסודר מיסי וועד לפי שטח רצפה.
בשנת 2013 הוצא שמקורב לבעל נכס ינהל ויעבוד תחת הוועד בשכר.
הוצאות הניהול והאחזקה הוכפלו עקב כך.
נבחר וועד שיהיה אחראי על פיקוח והפעלת האיש בשכר.
לשאלותיי :
א. האם האיש בשכר מנהל את אסיפת הדירים . ?
ב. האם האיש בשכר רשאי לתת הנחות במיסי וועד ?
ג. האם קיים בכלל התר לתת הנחות במיסי וועד.?
ד. האם האיש בשכר קובע את גובה מיסי הוועד ?
במידה והתשובות הן בחיוב. אזי מה תפקידו של הוועד ?
לתשובתך אודה
בברכה
נח

בהמשך לתשובתך :

קראתי את פרק ו סעיף-58 - חובת השתתפות בהוצאות אחזקה תעשה לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח רצפת כל הדירות
קראתי את פרק ו סעיף 59-..במקום שבית משותף מורכב ממבנים/אגפים אחדים ..תהיה הפרדה בין האגפים האחרים.
רקע-
בבניין המדובר כאמור ישנם דירות למגורים בכניסה אחת ראשית.
הנכסים המסחריים בנויים מתחת לבניין המגורים וסביבו ולכל אחד מהחניות יש כניסה מהרחוב.
כלומר הנכסים המסחריים מנוהלים כיחידה נפרדת מדירות בבניין.
לבעלי דירות המגורים קיים וועד בית מיום אכלוסו שדואג לבעלי הדירות.
לנכסים המסחריים בשנים האחרונות קיים וועד שגובה את מיסי הוועד לפי האמור בסעיף 58 לפי שטח רצפה לשטח רצפה כלל הנכסים המסחריים.
לאחרונה בוצעה שיפוץ לצנרת הביוב המרכזית של הבניין , החישוב בהשתתפות נעשה לפי שטח רצפה לשטח רצפה של כלל הנכסים.
וועד בעלי הדירות גבו לפי שטח רצפת הדירה לרצפתה של בניין הדירות.
וועד בעלי הנכסים המסחריים גבו לפי שטח רצפת העסק לרצפת של השטח המסחרי.
כלומר בעלי הדירות שילמו פי 5 לערך מבעלי הנכסים המסחריים.
2 הוועדים דאגו לגבייה וועד הדירות מבעלי הדירות וועד מסחרי מבעלי המסחר.

מכאן אני מסיק שכל וועד מנהל את אנשיו.
ולגבי תשובת ה "לא " שהאיש בשכר לא קובע ומנהל את אסיפת הדיריים, ואין בידו או בידי הוועד לתת הקלות/הנחות בגביית מיסי הוועד.

לתשובתך אודה.
בברכת שבת שלום
נח.
נ.ב מצטער על המלל הרב שכתבתי כי רציתי שהנושא יהיה מובן.
תודה.

נשלח: **16/08/2013 - 11:04:04**

נח ידידי
עוד לא היו לי כ"כ הרבה שאלות עליהן אני יכול להשיב בתשובה קצרה כ"כ : לא.
ובכן, המצב החוקי הוא כזה: ראשית יש לבדוק, בנסח טאבו, מי הם בעלי הדירות (חוק המקרקעין מתייחס לכולם כדירות, ראה סעיף 52 בחוק http://www.nevo.co.il/law_html/law01/286_001.htm#Seif44
בנסח הם מופיעות כחלקות משנה בבעלות פלוני, או צמודות לנכס פלמוני). אם אין לך נסח תוכל לראות אותו בעזרת גוגל, אפילו לפי הכתובת, אם אינך יודע גוש ולקה.
אני ממליץ לך לעיין בכל פרק ו' של החוק. לכל סעיף יש כותרת כך תוכל לדעת אם נוגע לך או לא.

הוועד הוא "וועד בעלי הדירות" של כל הבית המשותף ובתוספת לחוק (http://www.batim.org.il/low/takanonmatzui.html)
תוכל ללמוד כיצד מקימים וועד, כיצד זה אמור להתנהל ומי וכיצד נקבעות ההוצאות.

נשלח: **16/08/2013 - 17:07:52**

בהמשך לתשובתך :

קראתי את פרק ו סעיף-58 - חובת השתתפות בהוצאות אחזקה תעשה לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח רצפת כל הדירות
קראתי את פרק ו סעיף 59-..במקום שבית משותף מורכב ממבנים/אגפים אחדים ..תהיה הפרדה בין האגפים האחרים.
רקע-
בבניין המדובר כאמור ישנם דירות למגורים בכניסה אחת ראשית.
הנכסים המסחריים בנויים מתחת לבניין המגורים וסביבו ולכל אחד מהחניות יש כניסה מהרחוב.
כלומר הנכסים המסחריים מנוהלים כיחידה נפרדת מדירות בבניין.
לבעלי דירות המגורים קיים וועד בית מיום אכלוסו שדואג לבעלי הדירות.
לנכסים המסחריים בשנים האחרונות קיים וועד שגובה את מיסי הוועד לפי האמור בסעיף 58 לפי שטח רצפה לשטח רצפה כלל הנכסים המסחריים.
לאחרונה בוצעה שיפוץ לצנרת הביוב המרכזית של הבניין , החישוב בהשתתפות נעשה לפי שטח רצפה לשטח רצפה של כלל הנכסים.
וועד בעלי הדירות גבו לפי שטח רצפת הדירה לרצפתה של בניין הדירות.
וועד בעלי הנכסים המסחריים גבו לפי שטח רצפת העסק לרצפת של השטח המסחרי.
כלומר בעלי הדירות שילמו פי 5 לערך מבעלי הנכסים המסחריים.
2 הוועדים דאגו לגבייה וועד הדירות מבעלי הדירות וועד מסחרי מבעלי המסחר.

מכאן אני מסיק שכל וועד מנהל את אנשיו.
ולגבי תשובת ה "לא " שהאיש בשכר לא קובע ומנהל את אסיפת הדיריים, ואין בידו או בידי הוועד לתת הקלות/הנחות בגביית מיסי הוועד.

לתשובתך אודה.
בברכת שבת שלום
נח.
נ.ב מצטער על המלל הרב שכתבתי כי רציתי שהנושא יהיה מובן.
תודה.

נשלח: **17/08/2013 - 11:58:57**

נוח, המלל לא מפריע לי,מפריעה לי ההרגשה שאת הדבר החשוב - שביקשתיך לעשות, לא עשיתה.
מה רשום בטאבו, בית משותף? יש לו תקנון? (אגב במקום אחר -סעיף 53, בחוק יש סעיף הרחבה, לפיו רוב סעיפי הפרק חלים גם על בית שטרם נרשם כבית משותף - אחוז ניכר מהמבנים בארץ) בסעיף 59 יש התנייה, תקנון רשום (בטאאבו) או החלטה של המפקח.
שנן עוד פעם את 59, ולא רק את מה שנראה לך אלא מה כתוב.
אם לא רשמתם תקנון הסעיף לא רלבאנתי. קיומם בפועל של 2 וועדים לא הופך אותם לחוקיים ואם הדבר יגיע לבית משפט, בכזדי לגבות חוק למשל, תהיהו בבעייה.

נשלח: **19/08/2013 - 12:41:00**

צהריים טובים.
קראתי את מה ששלחת וכן נכנסתי לאתרים שצוינו..
שהבניין נבנה ב 1964 ואוכלס האנשים שחייו אז כבר נעלמו. כך שלא ידוע לי באם ישנו תקנון לבניין.
מהקמתו ועד היום הוועד תפקד וניהל את הדירות בבניין.
הנכס המסחרי במשך שנים לא נזקק לוועד או לכספים ובמידה והיה צורך כל שהוא אזי אספו בניהם את הסכום הדרוש.
לפני כמה שנים התחילה התארגנות של מספר בעלי עסקים והחלו לגבות סכומים קטנים לחשמל וניקיון.
החל משנת 2010 נבחר וועד חדש ונעשה עבודת שטח למיפוי השטחים המסחריים ושטח רצפתם. נערך תמחור לפי שטח רצפה והחלו בגביית מיסי וועד מכל בעלי העסקים לפי שטח רצפתם לשטח הכללי.
השאלות שהועלו נשאלו באסיפת דירים האחרונה ובין היתר מתן הנחה או "סבסוד" שהעלה האיש שהוצע לנהל בתשלום את השטח המסחרי.
להבנתי הוועד לא רשאי לסבסד בעלי שטחים גדולים על חשבון העלאת המיסוי מבעלי הנכסים הקטנים.(רק אסיפת דירים בהחלטת רוב)?
רציתי להודות לך על התשובות שנתת לי.
אני אלמד אותם ואסביר לחבריי כיצד יש להתנהל מול הוועד. סה"כ הצלחת הוועד וניהול נכון והוגן הם ההצלחה שלנו גם.
כמו כן רישום החלטות שהתקבלו באסיפת דירים ולתעד החלטות אלו.
בברכה
נח.

נשלח: **19/08/2013 - 18:05:39**

נח, "נסח טאבו" תנסה להכניס בגוגל נסח טאבו וחפש את הנסח של הרכוש שלך, אם קיים תקנון הוא רשום גם באותו נסח
יש: "נסח מלא" פרוט של כל היחידות בבית המשותף, יש גם "נסח היסטורי", בו מופיעים כל הבעלים של כל הרכוש. אם אתה לא יודע מה הגוש והחלקה אפשר למצאו לפי הכתובת ואפילו לפי ת"ז.
כל הסיפורים שלך לא מעניינים מה שקובע זה הנסח טאבו

נשלח: **19/08/2013 - 18:05:59**

נח, "נסח טאבו" תנסה להכניס בגוגל נסח טאבו וחפש את הנסח של הרכוש שלך, אם קיים תקנון הוא רשום גם באותו נסח
יש: "נסח מלא" פרוט של כל היחידות בבית המשותף, יש גם "נסח היסטורי", בו מופיעים כל הבעלים של כל הרכוש. אם אתה לא יודע מה הגוש והחלקה אפשר למצאו לפי הכתובת ואפילו לפי ת"ז.
כל הסיפורים שלך לא מעניינים מה שקובע זה הנסח טאבו

נשלח: **20/08/2013 - 17:27:09**

שלום
בדקתי בנסח טאבו
רשום שם "תקנון מצוי"
לא הוסיף מעבר ?
בברכה
נח

נשלח: **20/08/2013 - 17:49:14**

סוף סוף, התקנון המצוי הוא בסעיף 64 לחוק המקרקעין, מופיע כתוספת לחוק, ואם לא שלחתי לך כבר את הלינק זה:http://www.batim.org.il/low/takanonmatzui.html ; לפיכך הנך מבין שביתכם הוא בית משותף אחד והפיצול לוועדים נפרדים אולי יעיל אבל לא חוקי. זה יכול לבוא לידי ביטוי אם סיחסוך כלשהו יגיע לבית המשפט - או למפקח על רשום המקרקעין, שהוא שופט שלום.
באשר להנחות לפי סעיף 58 לחוק אין לאיש סמכות לתת הנחות . בתקנון יש לך את כל דרך ההתנהלות של הוועד.

נשלח: **20/08/2013 - 21:20:02**

המון תודה.
ושנה טובה.
ביי

פורום בתים - ייעוץ חינם לועד הבית ולדיירים מאת מומחי פורטל בתים

גביית מיסי וועד

גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד

Re: גביית מיסי וועד