דף 1 מתוך 1
שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 09/04/2013 - 09:58:41
על ידי helenshub
שלום רב,
אני בניתי בית ברמת גן בבית משותף בן 8 דיירים של 2 קומות. לכל דייר בקומות התחתונות היסטורית ולא בטאבו משוייך שטח קרקע מסויים. עקב הפרש המפלסים בין המגרשים שנוצר תוך כדי הבניה נוצר הצורך לבנות חומת תמך (בין בניין שלי לבניין שממול). עד היום דיירי הבניין שלי ודיירי הבניין שממול כולם עברו בשטח של המגרש שלי, כלומר שביל גישה בין שני הבניינים ברוחב כמטר - 1.1 מ' עבר כולו במגרש שלי. פנינו לעיריה בבקשה להקמת החומה בנסיגה של 65 סמ' מגבול המגרש בכדי לתקן את העיוות, כך שכל מגרש יתן 65 סמ' לסה"כ השביל יהיה 1.3 הרוחב התקני של השביל.
העירייה בועדה ראשונה סירבה לבקשתינו והחליטה שחומת תמך המבוקשת תבנה בנסיגה של 1.3 מ' מגבול המגרש שלנו (כלומר שהמגרש שלנו יתן לתת את כל ה-1.3 מ' למעבר של שני הבתים בטענה שהבניין במגרש השני לא נוגע לבקשה! הסכימו לעשות לנו ועדה חוזרת שבמקום 65 סמ' המבוקשים החליטו לעשות 1.1. כמובן ששוב התנגדנו. אתמול ביקר אותנו מהנדס העיר בשטח וקבע שהוא איננו יכול להחליט על 65 סמ' לכל צד מגבול המגרש וזה לא חוקי והוא מחליט על 2 שבילים שלכל מגרש תהיה גישה משלו(חשוב לציין שבשכונה שלנו כל הבניינים הם כאלה עם שבילים דומים ולאף בניין אין 2 שבילים). כמובן שמצב זה יחריף את הסכסוך, שגם ככה השכנים מהבניין השני כועסים שאנו רוצים להזיז את הזביל ב-65 סמ'
השאלות שלי הן:
1) במידה ונחתים את השכנים של 2 הבניינים על הקמת שביל משותף שהאמצע שלו יהיה גבול המגרש (כך לא נצטרך 2 שבילים והוצאות מיותרות), האם צריך 100% חתימות של 2 הבניינים?
2) האם ההחלטה של מהנדס העיר, לאור המצב בשכונה שאין 2 שבילים בין המגרשים, ובכלל, הינה מחייבת/חוקית?
3) אם נגש לועדת ערר, האם ועדת ערר יכולה לקבל את פתרון הפשרה שאנו מציעים (חצי חצי מגבול המגרש)?
תודה רבה
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 12/04/2013 - 15:59:34
על ידי naftali imber
להלן שלום:
Chapeau - מסיר את הכובע, בפני מהנדס העיר שלכם. גם חוקי וגם "פסק דין שלמה המלך".
יש כמה נקודות חוקיות שאולי לא נהירות לך ורצוי קודם להבהיר אותן.
כל החלקות מחולקות ביניכם, ועל כל אחד מהם בנו בניין (8 דירות, או כמה שלא יהיה) החלקה היא רכוש משותף של כל בעלי הדירות באותו בניין אלא אם רשום אחרת בנסח טאבו. העובדה ההיסטורית שאתם חילקתם את השטח ביניכם אין לה כל חשיבות כל עוד לא נרשמה בטאבו. (יש עניין של חזקה, אבל הדבר מסובך ואני לא רואה אתכם מוצאים אלפי שקלים בכדי להסדיר נושא זה).מקובל שבמבנה כשלכם, במידה ומישהו רוצה להגדיל את דירתו, אלה שבקומת קרקע עושים זאת על זכויות הבניה של המגרש ואלה שבקומה עליונה מנצלים את זכויות הבניה שעל הגג, אבל זה נתון לבדיקה בכל מבנה בהתאם לזכויות הבניה.
אם כל הכבוד לוועדת בניין בעירייה, אם היו בונים את השביל על החלקה שלכם היה בזכותכם כבעלי החלקה, לגדר אותו ולמנוע שימוש של זרים ( שכיינכם) בשביל.
העירייה יכולה די בקלות להפקיע את השטח לשם הפיכתו לשביל ציבורי, אבל סביר להניח שלא אתם בעלי הקרקע אלא חוכרים אותה ממנהל מקרקעי ישראל. אם אתה רוצה אני יכול להמשיך לסבך את זה...
מהנדס העירייה שמבין בדברים אלה וראה שיש לו עסק עם אנשים קתנוניים שלא מוכנים לוותר על 65 ס"מ עשה משפט שלמה, שביל לכל בניין.
לפי החוק ע"מ לוותר על חלק מהרכוש המשותף צריך 100 % חתימות, בדקו כמה חתימות אתם יכולים לאסוף ותתייעצו שוב עם מהנדס העיר, יתכן שהוא יוכל לעזור עם קצת לוליינות על סעיף 71 (ב) של חוק המקרקעיןhttp://
www.batim.org.il/MekrkeinLow.htm#Seif169 .
בנוסף על כך, המלצה שלו לוועדת הערער תגדיל את סיכוייכם.
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 17/04/2013 - 09:27:19
על ידי helenshub
המון תודה על התשובה המעמיקה שנתת, מאוד עזרת לי בלהבין את חוקיות העניין!
נראה לי שמהנדס העיר לא כל כך מעוניין לעזור לנו כאן, אלא היפך, הוא רוצה להביא למדיוניות חדשה בשכונה. כך שנצטרך ללכת לערר. האם לועדת ערר יש סמכות להחליט על חלוקת הרכוש המשותף גם אם לא אספנו את 100% החתימות, בניגוד למהנדס העיר שאמר שאין בסמכותו להחליט על שביל אחד לשני מגרשים?
תודה רבה!
הלן
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 18/04/2013 - 08:35:23
על ידי helenshub
נפתלי הי, לפי סעיף 71 ב' שצירפת את הלינק, הבנתי שצריך 75% חתימות בכדי להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף (רשמת 100%). האם לא הבנתי את הסעיף נכון או במקרה שלי זה 100%, אם כן לפי איזה סעיף?
תודה רבה,
הלן
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 18/04/2013 - 18:13:58
על ידי naftali imber
הי הלן:
אני לא מכיר את מהנדס העיר שלכם וברמת גן לא הייתי אולי עשרים שנה אבל אני אמור לתת לך תשובה מבוססת על מה שהחוק אומר, ולא על הסימפטיה שלי למהנדס העיר זה או אחר – להפך, כבר העירו לי לא פעם שאני ביקורתי ותוקפני כלפי רשויות.
יתכן שלא הסברתי את עצמי מספיק ברור, אבל יש לי בקשה: לקרוא כל מילה כתובה ולא לחפף, בגלל שאם את מחפפת יוצא מה שהבנת מסעיף 71 בחוק.
בסעיף כתוב: ".... רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות." (ההדגשה שלי)
את יכולה להתעלם מהכתוב אבל אם זה מגיע לרשויות או לבית משפט יקראו כל אות. זו הסיבה שהצעתי לכם להתיעץ עם מהנדס העיר, יתכם שהוא ימצא "קומבינה" לעשות את מה שאת רוצה, אחרת החוק הוא ברור:
יש מגרש ועליו בית משותף, אם לא רשמו תקנון שקובע אחרת (ואת זה רואים בנסח טאבו שאת יכולה למצוא בגוגל), המגרש הוא של כולם וע"מ לוותר על חלק מהמגרש – כן גם רק על 65 ס"מ לשביל, צריך את החתימה של כולם. אותו דבר בבניין השכן.
אם יש לכם 100 % חתימות של שני הבניינים כדאי לכם לגשת לוועדה.
אפשרות אחרת היא שהעירייה תזום הליך הפקעת שתי רצועות הקרקע משני הבנינים שלכם ע"מ לעשות שביל אחד, אבל זה הליך ארוך ויקר. אם הייתי ראש העירייה הייתי מפתר מהנדס שיתעסק עם דבר כזה.
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 21/04/2013 - 08:14:02
על ידי helenshub
הבנתי, לפעמים צריך לקרוא בין השורות.
תודה רבה, מאוד עזרת לי.
הלן
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 21/07/2013 - 13:40:10
על ידי helenshub
נפתלי, שלום,
בהמשך להתכתבות מטה מלפני 3 חודשים, בשבוע שעבר הייתה לנו ועדת ערר נגד החלטת העיריה וניצחנו! רק שהועדה השאירה לעיריה פתח, אולי תוכל לעזור לי ולפזר את הערפל, אני אזכיר את הסיפור:
הנושא הינו - מיקום הקמת גדר בין החלקות שזה שביל משותף לשני הבניינים. בעבר הבניין השני השתלט על חלק מהשביל המשותף בכך שבנו חומה ללא היתר על קו המגרש ולפי זה נאלצו דיירי שני הבניינים לעבור בחלקנו. הועדה פסקה לטובתנו (התפשרנו בכך שבמקום בו עוברת חומה בלתי חוקית נשאיר מעבר של 1.1 מטר ובהמשך השביל בו אין הפרעה נחלק את השביל חצי חצי עם המגרש השני) אך העיריה אמרה שבמקום בו אנחנו רוצים לשים חומה, עובר קו ביוב, על כך ענתה ועדת ערר שהם מקבלים את הערעור שלנו, שנוציא תוכניות ונגיש לאישור של מחלקת הביוב. במה זה כרוך? האם עיריה יכולה להחליט שלא לאשר לנו את החומה במקום המבוקש על סמך כך שמתחת עובר קו ביוב עירוני ואם כן, האם ידוע לך כמה צריך להתרחק מהקו הביוב (אנו חייבים לשים חומה כי נוצר הפרש מפלסים עקב הבניה)?
תודה הלן
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 22/07/2013 - 11:54:30
על ידי naftali imber
הי הלן
בספרדית אומרים: לכנות את הלחם לחם ואת היין יין. לא רוצה להיות בוטה, אבל את מערבבת שביל עם גדר וחומה עם קיר תמך. זה לא לקרוא בין השורות אלא לכנות את הדברים בשמם הנכון.
הבעיות עם הביוב הן : א') משקל קיר התמך (תשכחי את המילה חומה) הלוחצת על הצינור, ב') הסיכוי, או סיכון, שיצטרכו להחליף את הצינור ותוספת העלות שתגרם מהצורך לפרק ולבנות מחדש את קיר התמך (נכון ששכחנו מהחומה) ג') המצאות של שוחה או שוחות ביוב בתוואי הקיר (את זה אפשר לפתור ע"י הגבהת השוחות).
אני מציע שתלכי למחלקת הביוב, תעשי כמה חיינדלך לאנשים שם (פנחס ספיר המנוח היה אומר שאינו מכיר מישהו שקיבל סטירה על מחמאה – טוב, הוא לא חי בימי ההטרדות המיניות) ובקשי שמישהו יבקר בשטח ויציע לכם מה לעשות.
הפרש מפלסים ניתן לפתור גם ע"י מסלעה מדורגת ויש פיתוחים טכניים, אפילו זולים, לבניית קיר תמך שאינה זקוקה ליסודות, העלולים לפגוע בביוב, וניתן לפרקו בקלות בשעת הצורך (פיצוץ בצינור ביוב). מהנדס המתעסק בפיתוח ידע מה מתאים ויוכל להכין לכם תוכנית.
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 22/07/2013 - 14:00:13
על ידי helenshub
אבקש מבעלי שיעשה להם שם חיינדלך, אני עם העירייה גמרתי:)!
התשובות שלך מעולות ואף מרגיעות. יחד עם זאת, מניסיוני המר בעבודה מול העירייה, אני מחפשת עזים (אולי בכח), אז מהפרנויה אני אשאל שוב, האם העירייה יכולה לאסור עלי לבנות גדר מעל או בסמוך לקו ביוב עירוני (אתה רואה, שכחתי ממילה חומה), למרות שאציע לה פתרון שלא אמור לפגוע בביוב ושניתן לפירוק קל?
המון תודה!
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 22/07/2013 - 18:37:11
על ידי naftali imber
הי הלן:
את לא מספיק מודעת לחשיבות המילים. אם הגדר היא גדר רשת הם לא יכלו למנוע אלא אם יש תקנות עירוניות או פירוט מפורש בתב"ע (תוכנית בניין עיר). לפעמים חייבים לתבוע את העירייה ע"מ שבית משפט יקבע. אני לא מכיר את התקנות העירוניות ואת התב"ע שלכם, ובפעם האחרונה שהתכתבנו דיברת על חומה, שאני הבנתי שמספיק לכנות את זה קיר תמך (שזה לא הולך ברגל, הכותל המערבי הינו בעצם קיר תמך להר הבית).
נסי למצוא מהנדס – אולי רצוי מהאזור, כזה שיש לו ניסיון וקשרים בעירייה. ככתוב, עם יש לך חברים אתה לא צריך פרוטקציה... (לא יודע היכן זה כתוב, אבל זה נכון)
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 23/07/2013 - 09:14:02
על ידי helenshub
הי, נפתלי,
אתה צודק, מדובר בקיר תמך שנצטרך לבנות עקב הפרש מפלסים של כ-60 סמ'.
בתב"ע שלנו רשום: "הועדה המקומית רשאית בהסכמת הועדה המחוזית, לשמור כל קרקע דרושה למעבר מי גשמים או מי דלוחין מזוהמים, ואין להקים על קרקע זו שום בניין או לעשות עליה כל עבודה חוץ מעבודות הדרושות לבצוע הנקוז, התעול או הביוב."
מעבר לכך, לא ראיתי הגבלות נוספות על הבניה.
האם אתה רואה בפיסקה זו הגבלה כלשהי להקמת קיר תמך בסמוך לקו ביוב עירוני או מעליו, גם אם אציע לעירייה פתרון שלא אמור לפגוע בביוב ושניתן לפירוק קל?
המון תודה,
הלן
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 23/07/2013 - 10:25:28
על ידי naftali imber
הי הלן:
לא טוב, אישתי מתחילה לחשוד!
לא משנה מה אני חושב, משנה מה המהנדס שלכם יתכנן, וגם מה היחסים שלו במחלקת הביוב - אם הם יתנו תשובה שלא מתנגדים, זה מספיק.
עזבי את המחשב וגשי לעבודה, מהנדס שיכין תוכנית, לא גרמושקה, אלא תוכנית ע"ג עמוד או שניים.
קדימה לעבודה
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 23/07/2013 - 11:12:23
על ידי helenshub
תודה, וסליחה אם הגזמתי:).
Re: שביל גישה בין 2 בתית משותפים
נשלח: 23/07/2013 - 18:01:12
על ידי naftali imber
לא הגזמת, אישתי עוד לא שמה לב.
בהצלחה, אנחנו לשרותך